瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは
不動産の売り手が負う責任であり、瑕疵とは法律などで用いられる言葉です。
日常会話ではあまり使われませんが、不動産取引時において売り手は瑕疵担保責任を負い、買い手に予期せぬ負担をかけないようにする義務があります。
瑕疵とは外観的な傷や地盤のヒビなどの見た目で分かる問題だけでなく、売買契約時に公表された情報と物件の実際の状態に差異がある場合も含まれます。
買い手は、このような瑕疵のある物件の場合に損害賠償を請求することができます。
契約不適合責任とは
瑕疵担保責任という言葉は、不動産取引においては古くから使用されてきました。
しかし、2020年の民法改正により、新たに「契約不適合責任」という言葉が使用されるようになりました。
内容的には大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に一部の異なる点があります。
そのため、この点についても理解しておくことが重要です。
隠れた瑕疵について
売り手の瑕疵担保責任は、目に見えない「隠れた瑕疵」にも及びます。
言い換えると、建物の外観上は問題がないように見えるが、実際には内部に問題がある場合も売り手の責任となります。
これは、買い手に公正な取引を提供するための措置であり、売り手は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、コンプライアンスに従う必要があります。
以下に隠れた瑕疵の具体的な分類と例を示します。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は、外観上は問題がないように見えるが、内部に問題が存在する状態を指します。
例えば、壁の中に隠れた結露や湿気、配管の詰まり、電気設備の劣化などが物理的瑕疵として挙げられます。
これらは目には見えず、不具合が発生した時に初めて判明することが多いです。
売り手はこうした隠れた瑕疵についても責任を負うことになります。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
法律的瑕疵について
法律的瑕疵とは、物件自体には問題がないものの、法律に違反している状態にある物件を指します。
建物や土地の利用には、建築基準法や都市計画法などの法律が制約として存在しています。
具体的な例を挙げると、外観上は問題がなく見える建物でも、構造的な問題がある場合は法律的瑕疵となります。
また、消防設備が適切に設置されていない場合も法令に違反していることになります。
法律的瑕疵は、物理的瑕疵とは異なり、建物や土地そのものに問題があるわけではありません。
しかし、法律に則っていない状態であるため、将来的に問題が発生する可能性があります。
例えば、建物が耐震基準を満たしていない場合、地震などの自然災害が発生した際に安全性が保証されていないことになります。
また、都市計画法に違反して建物が建てられた場合、周辺環境に影響を及ぼすことがあります。
法律的瑕疵を理解することは、物件を購入する際に重要なポイントとなります。
物理的瑕疵と同様に、法律的瑕疵も修復には時間とコストがかかる場合があります。
購入前に建物や土地の法的な問題を確認し、問題がある場合には適切な対策を講じることが重要です。
また、法律的瑕疵がある場合でも、法律の専門家や不動産業者と相談することで解決策を見つけることも可能です。